di Manuél Gruni
C’è stato un momento preciso, anche se difficile da collocare nel calendario, in cui il turismo ha smesso di essere quello che era sempre stato.
Non è successo con una legge, né con una rivoluzione tecnologica evidente. È successo in silenzio, dentro la testa delle persone. Dopo il Covid, qualcosa si è rotto — o forse, più semplicemente, si è rivelato.
Abbiamo capito che lo spazio non era un dettaglio. Era tutto.
Per anni abbiamo venduto camere. Metri quadri compressi, ottimizzati, standardizzati. L’industria alberghiera è stata perfetta in questo: massimizzare l’occupazione, rendere replicabile l’esperienza, controllare ogni variabile. E ha funzionato, per decenni.
Poi improvvisamente non è più bastato.
Le persone hanno iniziato a cercare altro. Non più solo un posto dove dormire, ma un posto dove stare. Dove respirare. Dove sentirsi, anche solo per pochi giorni, padroni di uno spazio che non fosse condiviso con sconosciuti.
È lì che ho iniziato a vedere con chiarezza quello che oggi è sotto gli occhi di tutti: gli affitti brevi non sono un’alternativa all’hotel. Sono una risposta diversa a una domanda diversa.
Non è una guerra tra modelli. È un cambio di paradigma.
Quando ho iniziato a lavorare su progetti come Villas Planner, e poi con Be2Sea, non stavo cercando un “segmento”. Non stavo inseguendo una nicchia. Stavo, forse inconsapevolmente, seguendo una direzione: quella degli spazi privati.
Ville immerse nel verde, barche in mezzo al mare, luoghi dove l’esperienza non è filtrata, ma diretta. Dove non devi adattarti tu alla struttura, ma è la struttura che si adatta a te.
E oggi quel modello è diventato centrale.
Qualcuno lo chiama extra-alberghiero. Io penso sia una definizione ormai superata. Perché quello che sta succedendo non è “fuori” dall’hotellerie. È oltre.
È quello che mi piace definire un “hotel scomposto”.
Non più un edificio unico, ma una rete di spazi privati con servizi integrati. Una villa con chef, pulizie, concierge, transfer, esperienze. Tutto quello che un hotel può offrire, ma senza l’hotel.
Senza le parti che oggi molti non vogliono più.
E qui succede qualcosa di interessante: a parità di prezzo, spesso la scelta è scontata. Più spazio, più privacy, più libertà. Il confronto non è più tra categorie, ma tra percezioni.
E la percezione oggi premia la casa.
Questo cambiamento non riguarda solo il cliente. Riguarda anche — e forse soprattutto — il proprietario.
Per anni gli è stato raccontato che il modo migliore per monetizzare una casa fosse affidarla a qualcuno e aspettare. Guadagni se affitti. Se non affitti, non guadagni.
Un modello che scarica tutto il rischio su chi possiede l’immobile.
Io ho sempre fatto fatica a considerarlo un modello evoluto.
Perché nel turismo, come in qualsiasi altro settore, la differenza tra chi gioca e chi fa impresa è una sola: la capacità di controllare il rischio.
Ed è qui che entra in gioco il vuoto per pieno.
Un concetto semplice, quasi banale nella sua logica: non vendo le notti, vendo la disponibilità. Non aspetto che il mercato risponda, definisco io le condizioni.
Il proprietario incassa un valore certo. Sa quanto guadagnerà, indipendentemente da tutto il resto. Può decidere se mantenere una parte operativa, se lavorare sui servizi, se creare margine aggiuntivo.
Ma una cosa cambia radicalmente: smette di dipendere.
E quando smetti di dipendere, inizi a fare impresa davvero.
Oggi vedo questo modello prendere forma in contesti sempre più interessanti. Penso, ad esempio, a realtà come Cala Domingos, dove il concetto di ospitalità si sta evolvendo in qualcosa di ibrido. Non più villaggio, non più hotel, non più semplice affitto.
Un sistema.
Dove l’alloggio è privato, ma il servizio è centrale. Dove la distribuzione è globale, ma l’esperienza resta personale. Dove tutto è pensato per essere modulabile.
È lì che sta andando il turismo.
E mentre questo accade, continuiamo a parlare di overtourism come se fosse un problema irrisolvibile.
Ma la verità è che il problema non è il turismo. È il calendario.
Abbiamo concentrato tutto in pochi mesi, in pochi luoghi, nello stesso identico momento. È ovvio che esploda.
La soluzione non è limitare. È distribuire.
Ripensare le stagioni. Spingere giugno e settembre come veri mesi di alta stagione. Lavorare con le aziende, con le scuole, con le istituzioni. Creare un sistema che non costringa tutti a partire negli stessi 30 giorni.
Il turismo non va ridotto. Va progettato meglio.
Se guardo a tutto questo oggi, mi rendo conto che molte delle intuizioni che ho avuto negli anni non erano visioni futuristiche. Erano semplicemente segnali che il mercato stava già mandando.
Bisognava solo ascoltarli.
Gli affitti brevi non sono una moda. Sono una conseguenza.
Lo spazio non è un plus. È il centro.
L’hotel non è più un luogo. È un servizio.
E il futuro, in realtà, è già iniziato da un po’.
Solo che molti se ne stanno accorgendo adesso.
Manuel Gruni
TOURISM, ACCORDING TO ME
by Manuel Gruni
There was a precise moment—though hard to place on a calendar—when tourism stopped being what it had always been.
It didn’t happen because of a law, nor because of an obvious technological revolution. It happened quietly, inside people’s minds. After Covid, something broke—or perhaps, more accurately, something revealed itself.
We realized that space was not a detail. It was everything.
For years, we sold rooms. Compressed, optimized, standardized square meters. The hotel industry mastered this: maximizing occupancy, making the experience replicable, controlling every variable. And it worked, for decades.
Then suddenly, it wasn’t enough anymore.
People began looking for something else. Not just a place to sleep, but a place to be. To breathe. To feel, even for a few days, in control of a space that wasn’t shared with strangers.
That’s when I started to clearly see what is now evident to everyone: short-term rentals are not an alternative to hotels. They are a different answer to a different demand.
This is not a war between models. It’s a paradigm shift.
When I started working on projects like Villas Planner, and later Be2Sea, I wasn’t chasing a “segment.” I wasn’t targeting a niche. I was, perhaps unknowingly, following a direction: private spaces.
Villas surrounded by nature, boats in the middle of the sea—places where the experience is not filtered, but direct. Where you don’t adapt to the structure; the structure adapts to you.
And today, that model has become central.
Some still call it “non-hotel accommodation.” I believe that definition is already outdated. Because what’s happening is not “outside” hospitality. It’s beyond it.
It’s what I like to define as a “deconstructed hotel.”
No longer a single building, but a network of private spaces with integrated services. A villa with a private chef, housekeeping, concierge, transfers, tailored experiences. Everything a hotel can offer—but without the hotel.
Without the parts many people no longer want.
And here something interesting happens: at the same price point, the choice often becomes obvious. More space, more privacy, more freedom. The comparison is no longer between categories, but between perceptions.
And today, perception favors the home.
This shift doesn’t only affect the guest. It affects—and perhaps even more profoundly—the property owner.
For years, owners have been told that the best way to monetize a property is to hand it over and wait. You earn if it rents. If it doesn’t, you don’t.
A model that appears safe, but in reality:
- leaves results uncertain
- depends entirely on third-party performance
- often lacks transparency in margins
- is exposed to seasonality
I have always struggled to consider this an evolved model.
Because in tourism, as in any other industry, the real difference between playing the game and building a business is one thing: control over risk.
And this is where the “guaranteed allotment” model—what I call άδειο για πλήρες—comes in.
A simple concept, almost obvious in its logic: I don’t sell nights, I sell availability. I don’t wait for the market to respond; I define the conditions.
The owner receives a guaranteed amount. They know what they will earn, regardless of what happens next. They can decide whether to stay involved operationally, whether to build additional margins through services.
But one thing changes completely: they stop depending.
And when you stop depending, you start building a real business.
Today, I see this model taking shape in increasingly interesting contexts. Take Cala Domingos, for example, where the concept of hospitality is evolving into something hybrid. No longer a resort, no longer a hotel, no longer just a rental.
A system.
Where the accommodation is private, but the service is centralized. Where distribution is global, but the experience remains personal. Where everything is designed to be modular.
That’s where tourism is going.
And while all this is happening, we keep talking about overtourism as if it were an unsolvable problem.
But the truth is, the problem is not tourism. It’s timing.
We’ve concentrated everything into a few months, in a few places, at the exact same moment. Of course it explodes.
The solution is not to limit. It’s to redistribute.
Rethink the seasons. Turn June and September into real high-season months. Work with companies, schools, institutions. Build a system that doesn’t force everyone to travel in the same 30 days.
Tourism shouldn’t be reduced. It should be designed better.
Looking at all this today, I realize that many of the ideas I’ve developed over the years weren’t futuristic visions. They were signals the market was already sending.
You just had to listen.
Short-term rentals are not a trend. They are a consequence.
Space is not a feature. It’s the core.
The hotel is no longer a place. It’s a service.
And the future, in reality, has already been here for a while.
Many are just starting to notice now.
Manuel Gruni
EL TURISMO, SEGÚN YO
por Manuel Gruni
Hubo un momento preciso —aunque difícil de ubicar en el calendario— en el que el turismo dejó de ser lo que siempre había sido.
No ocurrió por una ley, ni por una revolución tecnológica evidente. Ocurrió en silencio, dentro de la mente de las personas. Después del Covid, algo se rompió —o quizás, más exactamente, algo se reveló.
Nos dimos cuenta de que el espacio no era un detalle. Era todo.
Durante años vendimos habitaciones. Metros cuadrados comprimidos, optimizados, estandarizados. La industria hotelera fue perfecta en eso: maximizar la ocupación, hacer la experiencia replicable, controlar cada variable. Y funcionó, durante décadas.
Hasta que, de repente, dejó de ser suficiente.
Las personas empezaron a buscar otra cosa. Ya no solo un lugar donde dormir, sino un lugar donde estar. Donde respirar. Donde sentirse, aunque solo fuera por unos días, dueños de un espacio que no compartían con desconocidos.
Fue ahí cuando empecé a ver con claridad lo que hoy es evidente para todos: los alquileres de corta estancia no son una alternativa al hotel. Son una respuesta diferente a una demanda diferente.
No es una guerra entre modelos. Es un cambio de paradigma.
Cuando empecé a trabajar en proyectos como Villas Planner y luego con Be2Sea, no estaba persiguiendo un “segmento”. No estaba buscando un nicho. Estaba, quizás sin saberlo, siguiendo una dirección: la de los espacios privados.
Villas rodeadas de naturaleza, barcos en medio del mar… lugares donde la experiencia no está filtrada, sino que es directa. Donde no eres tú quien se adapta a la estructura, sino la estructura la que se adapta a ti.
Y hoy ese modelo se ha vuelto central.
Algunos todavía lo llaman “extra hotelero”. Yo creo que esa definición ya está superada. Porque lo que está ocurriendo no es algo “fuera” de la hotelería. Es algo que va más allá.
Es lo que me gusta definir como un “hotel descompuesto”.
Ya no un edificio único, sino una red de espacios privados con servicios integrados. Una villa con chef privado, limpieza, concierge, traslados, experiencias a medida. Todo lo que un hotel puede ofrecer, pero sin el hotel.
Sin las partes que hoy muchos ya no quieren.
Y aquí ocurre algo interesante: a igualdad de precio, la elección muchas veces es evidente. Más espacio, más privacidad, más libertad. La comparación ya no es entre categorías, sino entre percepciones.
Y hoy, la percepción favorece a la casa.
Este cambio no afecta solo al cliente. Afecta también —y quizás aún más— al propietario.
Durante años se le ha dicho que la mejor manera de monetizar una vivienda era delegarla y esperar. Ganas si se alquila. Si no se alquila, no ganas.
Un modelo que parece seguro, pero que en realidad:
- deja los resultados en la incertidumbre
- depende totalmente del rendimiento de terceros
- muchas veces es poco transparente en los márgenes
- está expuesto a la estacionalidad
Siempre me ha costado considerar este modelo como evolucionado.
Porque en el turismo, como en cualquier sector, la diferencia entre “jugar” y hacer empresa es una sola: el control del riesgo.
Y ahí es donde entra el modelo de 'άδειο για γεμάτο', o disponibilidad garantizada.
Un concepto simple, casi obvio en su lógica: no vendo noches, vendo disponibilidad. No espero que el mercado responda, defino yo las condiciones.
El propietario recibe un ingreso garantizado. Sabe cuánto va a ganar, independientemente de lo que ocurra después. Puede decidir si quiere seguir implicado operativamente, si quiere generar margen adicional con servicios.
Pero hay algo que cambia radicalmente: deja de depender.
Y cuando dejas de depender, empiezas a hacer empresa de verdad.
Hoy veo este modelo tomando forma en contextos cada vez más interesantes. Pienso, por ejemplo, en realidades como Cala Domingos, donde el concepto de hospitalidad está evolucionando hacia algo híbrido. Ya no es un resort, ya no es un hotel, ya no es un simple alquiler.
Es un sistema.
Donde el alojamiento es privado, pero el servicio es centralizado. Donde la distribución es global, pero la experiencia sigue siendo personal. Donde todo está diseñado para ser modular.
Ahí es donde va el turismo.
Y mientras todo esto ocurre, seguimos hablando del overtourism como si fuera un problema imposible de resolver.
Pero la realidad es que el problema no es el turismo. Es el calendario.
Hemos concentrado todo en pocos meses, en pocos lugares, al mismo tiempo. Es lógico que colapse.
La solución no es limitar. Es redistribuir.
Repensar las temporadas. Convertir junio y septiembre en verdaderos meses de alta temporada. Trabajar con empresas, escuelas, instituciones. Crear un sistema que no obligue a todos a viajar en los mismos 30 días.
El turismo no debe reducirse. Debe diseñarse mejor.
Mirando todo esto hoy, me doy cuenta de que muchas de las intuiciones que he tenido a lo largo de los años no eran visiones futuristas. Eran señales que el mercado ya estaba enviando.
Solo había que escucharlas.
Los alquileres de corta estancia no son una moda. Son una consecuencia.
El espacio no es un extra. Es el centro.
El hotel ya no es un lugar. Es un servicio.
Y el futuro, en realidad, ya empezó hace tiempo.
Solo que muchos se están dando cuenta ahora.
Manuel Gruni