Τα τελευταία χρόνια, η φορολογική νομοθεσία για βραχυχρόνιες μισθώσεις (cioè le locazioni di immobili per περιόδους μικρότερες των 30 ημερών) in Italia è diventata più rigida. Dal 1° gennaio 2026 τίθενται σε ισχύ σημαντικοί κανόνες σχετικά με tassazione, attività imprenditoriale e obbligo di partita IVA per chi mette a reddito più immobili turistici. Ο νόμος για όλους+1
Cos’è la Ξηρό κουπόνι για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις
La Ξηρό κουπόνι è un προτιμησιακό φορολογικό καθεστώς (con imposta unica sostitutiva) che può sostituire l’IRPEF (να διαβάσετε περιπτώσεις που εμπίπτουν στη συνήθη φορολογία) και πρόσθετους φόρους στα εισοδήματα από τουριστικές ενοικιάσεις:
- ✔️ 21% της φορολογίας για το πρώτο ακίνητο που ενοικιάζεται σε βραχυχρόνια βάση. Tuscanhouses
- 📈 26% για το δεύτερο ακίνητο και πέραν αυτού (επιβεβαιώνεται επίσης για το 2026). CAF Προστασία του φορολογούμενου
La cedolare secca semplifica: non si paga l’IRPEF progressiva, né l’imposta di registro o di bollo per questi contratti di breve durata. Wikipedia
Novità principali dal 2026
1. Υποχρεωτικός αριθμός ΦΠΑ από τρίτο ακίνητο
La nuova legge fiscale riduce la soglia oltre la quale l’attività di affitto breve è considerata “attività d’impresa”:
- 1 ή 2 ενοικιαζόμενα ακίνητα → attività περιστασιακά: μπορείτε να παραμείνετε ιδιωτικοί και να χρησιμοποιήσετε το cedolare secca. www.altroconsumo.it
- Από 3 ακίνητα και πάνω → presunzione di attività imprenditoriale: πρέπει να ανοίξετε αριθμό ΦΠΑ και να υιοθετήσει ένα καθεστώς φορολογίας επιχειρήσεων. Ο νόμος για όλους+1
Questo significa maggiori obblighi (fatturazione, INPS, IVA se richiesto, contabilità). Ο νόμος για όλους
Perché questo cambiamento?
Lo scopo del Governo è διακρίνετε το tra chi affitta una casa saltuariamente per integrare il reddito e chi svolge un’attività strutturata come un business, con più immobili e sistema organizzato di ospitalità. Tuscanhouses
Άλλες σημαντικές εκπληρώσεις
Εκτός από τη φορολογία:
1. Εθνικός κωδικός αναγνώρισης (NIC)
Κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο εθνική βάση δεδομένων και να λάβετε ένα CINη οποία πρέπει να αναφέρεται σε όλες τις διαδικτυακές διαφημίσεις. Tuscanhouses
2. Επικοινωνία Διαδικτυακής Διαμονής
Devi trasmettere i dati degli ospiti alle autorità tramite il sistema Alloggiati Web. Tuscanhouses
3. Τουριστικός φόρος
Παραμένουν οφειλόμενα, όπου προβλέπεται από τον δήμο, επιπλέον του φόρου εισοδήματος. Ιδεαλιστής
Πρακτικά παραδείγματα
Caso 1 – Solo una casa vacanze
- Proprietario affitta 1 appartamento su Airbnb per tutto l’anno.
- Χρησιμοποιήστε το ξηρό κουπόνι στο 21%.
- ❌ Non serve partita IVA.
- ❗ Deve comunque indicare il CIN και να συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων. Tuscanhouses
Caso 2 – Due appartamenti
- Affitti 2 case nel corso dell’anno.
- Ξηρό ενοίκιο:
- 21% στην πρώτη
- 26% στη δεύτερη
- ❌ Ancora δεν υπάρχει υποχρεωτικός αριθμός ΦΠΑ. CAF Προστασία του φορολογούμενου
Caso 3 – Tre o più immobili
- Il proprietario affitta 3 unità.
- Ξεκινώντας με το τρίτο, scatta l’obbligo di partita IVA.
- Non puoi più restare nel regime “privato occasionale”: diventi φορολογικός επιχειρηματίας. Ο νόμος για όλους
Ποιο καθεστώς είναι το κατάλληλο;
A. Ξηρό κουπόνι conviene a molti privati perché è semplice, con aliquote fisse.
B. Αριθμός ΦΠΑ. ha senso se l’attività è continuativa e strutturata, ma richiede contabilità ordinaria, contributi e adempimenti più complessi.
In ogni caso è sempre consigliato parlare con un λογιστής πριν αποφασίσετε πώς θα διαχειριστείτε την ακίνητη περιουσία σας για φορολογικούς σκοπούς. Tuscanhouses
Συνοπτικά
| Κατάσταση | Φορολογικό καθεστώς | Ξηρό κουπόνι | Αριθμός ΦΠΑ. |
|---|---|---|---|
| 1 ακίνητο | Περιστασιακά ιδιώτης | 21% | ❌ |
| 2 ακίνητα | Περιστασιακά ιδιώτης | 21% + 26% | ❌ |
| ≥3 immobili | Attività imprenditoriale | ❌ | ✔️ |
Il presente articolo ha finalità esclusivamente informative e divulgative. Non costituisce consulenza fiscale o legale. Le normative possono subire modifiche e l’applicazione varia in base alla situazione del singolo contribuente. Si consiglia di rivolgersi a un professionista abilitato per valutazioni specifiche