Togliere una casa dal mercato turistico non significa necessariamente aggiungerne una a quello residenziale.
di Manuel Gruni
Abbiamo trovato il colpevole. Finalmente.
Le case costano troppo, gli affitti sono alle stelle, i giovani non riescono a permettersi un appartamento e intere famiglie vengono spinte fuori dai centri urbani.
Di chi è la colpa? Degli affitti brevi, naturalmente.
Un colpevole perfetto. Visibile, facilmente individuabile e, soprattutto, politicamente conveniente.
Peccato che la questione sia un po’ più complicata.
L’Europa ha deciso di mettere ordine nel mercato delle locazioni turistiche e, sia chiaro, era anche ora. Ma ho la sensazione che qualcuno stia confondendo la necessità di regolamentare un settore con la tentazione di limitarlo fino a renderlo economicamente insostenibile.
E sono due cose profondamente diverse.
L’Europa vuole sapere chi affitta, cosa affitta e quanto affitta
Dal 20 maggio 2026 è applicabile il Regolamento europeo 2024/1028, che introduce un sistema comune di raccolta e condivisione dei dati sugli affitti brevi.
L’obiettivo è rendere il mercato più trasparente attraverso procedure di registrazione, dove previste, numeri identificativi e obblighi informativi per le piattaforme online.
In sostanza, le amministrazioni potranno conoscere meglio la reale dimensione del fenomeno, la distribuzione degli immobili e i volumi dell’attività turistica.
Non si tratta di un divieto europeo degli affitti brevi, né di una norma che impone indistintamente limiti alle notti affittabili.
È piuttosto un’infrastruttura informativa che consentirà alle autorità competenti di disporre di dati più precisi.
E questo, dal mio punto di vista, è un bene.
Perché chi lavora seriamente nel turismo non ha alcun interesse a competere con immobili irregolari, operatori improvvisati o attività che sfuggono sistematicamente agli obblighi fiscali e amministrativi.
Il problema non è la trasparenza.
Il problema è cosa si deciderà di fare con quei dati.
Il turismo è diventato il bancomat delle inefficienze politiche
C’è una cosa che mi lascia particolarmente perplesso nel dibattito sugli affitti brevi.
Quando una città ha un problema abitativo, la prima soluzione proposta è quasi sempre limitare il turismo.
Raramente sento parlare con la stessa determinazione di costruire nuove abitazioni, recuperare immobili pubblici abbandonati, incentivare gli affitti residenziali o semplificare le procedure urbanistiche.
Perché affrontare questi problemi richiede investimenti, programmazione, risorse e, soprattutto, tempo.
Limitare gli affitti brevi, invece, è molto più semplice.
Si introduce un divieto, si annuncia una stretta, si promette di restituire la città ai residenti e il problema sembra risolto.
Almeno fino alle elezioni successive.
Ma siamo davvero convinti che un proprietario, impossibilitato ad affittare turisticamente il proprio appartamento, lo metterà automaticamente sul mercato residenziale?
Potrebbe venderlo. Potrebbe utilizzarlo come seconda casa. Potrebbe lasciarlo vuoto.
Oppure potrebbe decidere di non affittarlo a nessuno, soprattutto se ritiene insufficienti le garanzie offerte dal mercato delle locazioni tradizionali.
Togliere una casa dal mercato turistico non significa necessariamente aggiungerne una a quello residenziale.
E questa dovrebbe essere la prima considerazione di qualsiasi amministratore pubblico prima di mettere mano al settore.
Non tutti gli affitti brevi sono uguali. E nemmeno le città
Un altro errore è continuare a parlare degli affitti brevi come se fossero un fenomeno omogeneo.
Un appartamento nel centro storico di una grande città d’arte non ha lo stesso impatto di una villa in campagna o di una casa vacanze in una località costiera che vive prevalentemente di turismo stagionale.
Eppure, nel dibattito pubblico, spesso finisce tutto nello stesso calderone.
È evidente che la pressione immobiliare di una grande città turistica non sia paragonabile a quella di un piccolo centro dell’entroterra o di una località che concentra gran parte della propria attività economica in pochi mesi all’anno.
In alcune zone gli affitti brevi possono effettivamente contribuire a ridurre l’offerta abitativa per i residenti.
In altre rappresentano una risorsa economica fondamentale, che alimenta ristoranti, commercianti, imprese di pulizia, manutentori, lavanderie e decine di altre attività.
Applicare le stesse restrizioni a realtà completamente differenti significa ignorare le caratteristiche economiche dei territori.
E soprattutto dimenticare che il turismo non produce ricchezza soltanto per chi affitta un immobile.
La distribuisce lungo un’intera filiera.
Naturalmente servono regole, controlli e una pianificazione territoriale seria.
Ma le decisioni devono essere proporzionate ai problemi reali, non alla necessità politica di individuare un responsabile.
Attenzione: a forza di regolamentare, resteranno soltanto i grandi
C’è poi un aspetto del quale si parla pochissimo.
Ogni nuovo adempimento ha un costo.
Autorizzazioni, registrazioni, consulenze, requisiti tecnici, obblighi amministrativi, assicurazioni, adeguamenti e controlli.
Per un operatore strutturato sono costi che possono essere distribuiti su decine o centinaia di immobili.
Per il proprietario di un solo appartamento possono diventare una barriera economica insostenibile.
E allora potremmo assistere a un fenomeno piuttosto curioso.
Nel tentativo di contenere gli affitti brevi, rischiamo di favorire proprio la concentrazione del mercato nelle mani degli operatori più grandi.
Il piccolo proprietario esce, l’operatore professionale acquisisce nuovi immobili e il mercato si consolida.
Non sarebbe necessariamente un male dal punto di vista della qualità e della professionalizzazione del settore.
Ma sarebbe paradossale se accadesse in nome della difesa dei piccoli proprietari e dell’economia locale.
Il rischio è che, per combattere un mercato considerato troppo redditizio, si finisca per renderlo accessibile soltanto a chi dispone di maggiori capitali.
Il vero business non sarà più avere appartamenti. Sarà saperli gestire
Da imprenditore del settore, osservo questa trasformazione anche da un’altra prospettiva.
Credo che il periodo in cui bastava prendere in gestione un appartamento, pubblicarlo su un paio di OTA e aspettare le prenotazioni stia definitivamente tramontando.
E, francamente, non ne sentirò la mancanza.
Il mercato degli affitti brevi sta diventando un settore sempre più professionale, nel quale la differenza non la farà semplicemente la disponibilità di un immobile.
La faranno la capacità di gestire i ricavi, la distribuzione, la tecnologia, la qualità dell’accoglienza, i servizi aggiuntivi e, naturalmente, la conformità normativa.
Cambierà anche il modo di valutare le attività.
Un portafoglio di immobili con contratti solidi, autorizzazioni regolari, una gestione efficiente, uno storico documentato dei ricavi e una clientela fidelizzata avrà un valore completamente diverso rispetto a una semplice raccolta di annunci sulle OTA.
E se in alcuni territori le nuove autorizzazioni diventeranno più difficili da ottenere, le attività già regolarmente autorizzate potrebbero acquisire un valore strategico ancora maggiore.
A condizione, naturalmente, che le autorizzazioni siano mantenibili e, dove previsto, trasferibili.
Il vero patrimonio di un operatore non sarà il numero di appartamenti che gestisce, ma la solidità dei contratti, la qualità del prodotto e la capacità di produrre reddito nel rispetto delle regole.
È un cambiamento importante.
E chi non lo ha ancora capito rischia di continuare a fare un mestiere che tra qualche anno potrebbe non esistere più nella forma in cui lo conosciamo.
Il mercato non ha bisogno di essere protetto. Ha bisogno di regole intelligenti
Non sono contrario alla regolamentazione degli affitti brevi.
Anzi, credo che un mercato trasparente, con operatori identificabili, immobili regolari e concorrenza leale sia nell’interesse di tutti.
Sono invece contrario all’idea che la regolamentazione debba trasformarsi in uno strumento per correggere, a spese di un solo settore, decenni di politiche abitative insufficienti.
La casa è un diritto fondamentale e le amministrazioni hanno il dovere di intervenire quando l’equilibrio tra turismo e residenzialità viene compromesso.
Ma anche la proprietà privata, la libertà d’impresa e la certezza delle regole meritano di essere tutelate.
Non possiamo chiedere a un imprenditore di investire, creare occupazione, assumersi rischi e contribuire all’economia di un territorio, per poi considerarlo un problema nel momento in cui la sua attività diventa redditizia.
E non possiamo nemmeno pensare che ogni abitazione destinata al turismo sia un’abitazione sottratta a un residente.
La realtà è molto più articolata e merita soluzioni altrettanto articolate.
Il problema non sono le case che producono reddito. Sono quelle che mancano
Il nuovo quadro europeo può rappresentare un’opportunità per fare finalmente chiarezza in un mercato cresciuto molto rapidamente.
Può aiutare a contrastare l’abusivismo, migliorare la qualità dell’offerta e mettere a disposizione delle amministrazioni informazioni utili per prendere decisioni più consapevoli.
Ma non dovrebbe diventare l’alibi per evitare di affrontare il problema abitativo alla radice.
Perché se una città non ha abbastanza case, bisogna creare le condizioni affinché se ne costruiscano, se ne recuperino e se ne mettano sul mercato di nuove.
Se i proprietari non vogliono affittare a lungo termine, bisogna comprenderne le ragioni e intervenire sulle garanzie e sugli incentivi.
Se un territorio è saturo di turismo, bisogna governarne i flussi e pianificarne lo sviluppo.
Non limitarsi a cercare un colpevole.
Dopo anni trascorsi nel settore turistico, una cosa mi è diventata particolarmente chiara: il turismo non è un problema da sopportare, ma una risorsa da governare.
E chi lo governa dovrebbe ricordarsi che dietro ogni appartamento ci sono investimenti, lavoro, imprese, famiglie e un indotto economico che non si può cancellare con un tratto di penna.
Regolamentare è necessario. Pianificare è indispensabile. Contrastare gli abusi è doveroso.
Ma demonizzare un intero settore per non affrontare le proprie inefficienze è un’altra cosa.
Perché, alla fine, vietare gli affitti brevi è molto più facile che costruire una politica abitativa seria.
E purtroppo, in politica, la soluzione più facile non è quasi mai quella giusta.
Manuel Gruni
Fonti e riferimenti
Il Sole 24 Ore – Affitti brevi, guida ai limiti ammessi dalle regole UE
https://www.ilsole24ore.com/art/affitti-brevi-guida-limiti-ammessi-regole-ue-AJd1NZ9
Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32024R1028
Corte di giustizia dell’Unione europea – Cause riunite C-724/18 e C-727/18 sui regimi di autorizzazione per le locazioni brevi
https://curia.europa.eu/juris/liste.jsf?num=C-724/18