di Manuel Gruni
Il 2025 segna un punto di svolta per il settore degli affitti brevi in Italia. Le recenti linee guida aggiornate e le pronunce giurisprudenziali chiariscono definitivamente un tema centrale per proprietari e gestori: il self check-in automatico non è più consentito se non accompagnato da una verifica diretta dell’identità degli ospiti.
Una decisione che impatta in modo concreto chi affitta appartamenti, ville e case vacanza, soprattutto attraverso piattaforme online, e che impone una riflessione più ampia sul futuro della gestione professionale degli affitti turistici.
Perché il self check-in è stato vietato negli affitti brevi
Con la sentenza del Consiglio di Stato (novembre 2025) viene ribadito un principio già presente nel Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS):
👉 l’identificazione degli ospiti deve avvenire “de visu”, cioè con un controllo visivo reale dei documenti.
Questo significa che:
- non è sufficiente ricevere i documenti via WhatsApp o email
- non è conforme l’accesso tramite codici, smart lock o key box senza verifica visiva
- l’host o il gestore deve accertare direttamente l’identità dell’ospite prima dell’ingresso
La ratio è chiara: sicurezza, tracciabilità e responsabilità.
Affitti brevi e nuove regole: cosa cambia concretamente
Per chi gestisce una casa vacanza, un appartamento turistico o una villa in affitto breve, il 2025 introduce obblighi operativi più stringenti.
✅ Cosa è consentito
- Identificazione dell’ospite in presenza
- Identificazione tramite videochiamata in tempo reale (con volto e documento visibili)
- Consegna delle chiavi solo dopo la verifica dell’identità
- Trasmissione dei dati tramite Alloggiati Web secondo i termini di legge
❌ Cosa non è più consentito
- Self check-in completamente automatico
- Key box su spazi pubblici o visibili
- Smart lock con codici inviati senza verifica
- Accesso autonomo all’immobile prima dell’identificazione
Lockbox, regolamenti comunali e decoro urbano
Alcuni Comuni italiani stanno rafforzando ulteriormente il quadro normativo.
Milano, ad esempio, ha introdotto il divieto di lockbox su suolo pubblico, con sanzioni amministrative dedicate.
Questo trend è destinato ad ampliarsi anche in:
- città d’arte
- centri storici
- località ad alta pressione turistica
Per i proprietari è quindi fondamentale conoscere non solo la normativa nazionale, ma anche i regolamenti locali.
Tecnologia e affitti brevi: non è un no, ma un “sì con regole”
La normativa non demonizza la tecnologia, ma ne ridisegna l’uso:
- sistemi digitali ✔️
- automazione totale ❌
La tecnologia può supportare la gestione, ma non sostituire la responsabilità diretta del gestore. Questo favorisce un mercato più ordinato e professionale, penalizzando l’improvvisazione.
BOX OPERATIVO – Checklist 2025 per proprietari di case vacanza
🔍 Come adeguarsi alle nuove regole sugli affitti brevi
1. Identificazione ospiti
- Verifica sempre “de visu”
- Documento valido + riscontro visivo
- Nessun accesso prima del controllo
2. Accesso all’immobile
- Evita key box e codici automatici
- Consegna chiavi solo dopo identificazione
3. Obblighi amministrativi
- Registrazione ospiti su Alloggiati Web
- Conservazione documenti (GDPR)
- Procedure identiche anche per soggiorni di 1 notte
4. Verifica locale
- Controlla regolamenti comunali
- Attenzione a centro storico e condominio
Affitti brevi 2025: un cambio di paradigma
Queste nuove regole non rappresentano un limite, ma un’opportunità per i proprietari che vogliono:
- ridurre i rischi normativi
- evitare sanzioni
- valorizzare il proprio immobile in modo professionale
Il mercato degli affitti brevi sta evolvendo: meno improvvisazione, più modello strutturato.
Ed è proprio qui che nascono le soluzioni più efficienti.
Affidare la gestione: quando conviene davvero
Per molti proprietari, adeguarsi a normative sempre più complesse significa:
- tempo
- responsabilità
- esposizione a errori
Per questo cresce l’interesse verso modelli di gestione professionale degli affitti brevi, come il vuoto per pieno o il canone stagionale garantito, che permettono di:
- ricevere un importo certo
- delegare la gestione operativa
- eliminare i rischi normativi
Manuel Gruni
Fondatore RevenHome –
Gestione evoluta degli affitti brevi e rendita garantita per proprietari.