Barcellona prepara l’uscita degli appartamenti turistici, Verona introduce nuovi limiti urbanistici, le Baleari aumentano drasticamente la pressione contro l’offerta illegale e in Italia cambiano le regole fiscali. Agosto 2026 conferma una tendenza ormai evidente: il mercato degli affitti turistici non sta scomparendo, ma sta entrando in una nuova fase.
Per anni il settore degli affitti brevi è cresciuto con una velocità superiore a quella della regolamentazione.
La facilità con cui un proprietario poteva pubblicare un appartamento sulle principali piattaforme, stabilire un prezzo e iniziare a ricevere prenotazioni ha contribuito alla crescita straordinaria del comparto.
Oggi lo scenario sta cambiando.
Le amministrazioni locali stanno cercando di recuperare il controllo del territorio, soprattutto nelle destinazioni caratterizzate da forte pressione turistica, mentre gli Stati introducono maggiori obblighi fiscali e amministrativi.
Il messaggio che arriva dall’estate 2026 è abbastanza chiaro: l’affitto turistico continuerà a esistere, ma sarà sempre meno un’attività improvvisata e sempre più un’attività regolamentata e professionale.
Barcellona: oltre 10.000 appartamenti turistici potrebbero tornare al mercato residenziale
Barcellona rappresenta probabilmente il caso europeo più emblematico.
Il Comune ha dichiarato l’intenzione di non rinnovare le 10.101 licenze degli appartamenti turistici attualmente esistenti quando arriveranno a scadenza nel 2028.
L’obiettivo dichiarato è riportare oltre 10.000 abitazioni verso l’utilizzo residenziale ordinario.
Non si tratta quindi tecnicamente di un divieto che scatterà improvvisamente nel 2029, ma di una strategia basata sul mancato rinnovo delle licenze esistenti, con effetti sostanziali sul mercato a partire dalla fine del 2028. La misura si inserisce nella politica abitativa della città e nella volontà di ridurre la pressione esercitata dagli alloggi turistici sul mercato immobiliare.
È un precedente importante perché Barcellona è stata una delle città europee simbolo dell’esplosione degli affitti turistici.
E quello che accade a Barcellona viene osservato attentamente da molte altre città.
Verona: l’affitto turistico diventa anche una questione urbanistica
Anche in Italia qualcosa sta cambiando.
A Verona l’amministrazione comunale ha avviato nel luglio 2026 la Variante n. 70 al Piano degli Interventi, con l’obiettivo di regolamentare maggiormente le destinazioni d’uso nel centro storico UNESCO.
Il dato che spiega la scelta è impressionante: secondo il Comune, le locazioni turistiche sono passate da appena 10 nel 2012 a 3.404 nel 2024, delle quali 2.028 concentrate nel centro storico.
La preoccupazione dell’amministrazione è che un’eccessiva presenza di immobili destinati all’ospitalità possa progressivamente espellere la funzione residenziale, trasformando il centro storico in quello che lo stesso Comune definisce, significativamente, una sorta di “parco a tema”.
Ed è probabilmente questo uno degli elementi più interessanti del nuovo scenario.
La regolamentazione degli affitti turistici non passa più soltanto dalle leggi sul turismo o dalla fiscalità.
Passa sempre più spesso dall’urbanistica.
Baleari: fino a 5.000 euro al giorno contro l’offerta turistica illegale
Chi opera nel turismo spagnolo deve osservare con particolare attenzione ciò che sta accadendo nelle Isole Baleari.
La normativa balearica consente oggi di applicare multe coercitive giornaliere comprese tra 500 e 5.000 euro a chi, dopo un ordine dell’amministrazione, continua a commercializzare illegalmente un alloggio turistico.
E queste multe sono indipendenti dalle normali sanzioni amministrative.
Dopo almeno due liquidazioni senza che l’attività sia effettivamente cessata, il caso può inoltre essere trasmesso alla Procura.
Il Govern ha inoltre rafforzato la collaborazione tra servizi ispettivi e forze di polizia, con particolare attenzione alla rilevazione dell’offerta illegale.
È un cambio di approccio importante.
La sanzione non viene più vista soltanto come punizione per l’illecito già commesso, ma come strumento economico per rendere sconveniente continuare l’attività abusiva.
Gallipoli e le “case pollaio”: il problema non è soltanto fiscale
Un altro tema emerso con forza nell’estate italiana riguarda il sovraffollamento degli appartamenti turistici.
Gallipoli ha adottato nel giugno 2026 una specifica ordinanza contro le cosiddette “case pollaio”, stabilendo parametri più rigidi sulla capacità ricettiva degli immobili.
La nuova disciplina prevede una sanzione di 480 euro per ogni ospite eccedente rispetto alla capacità massima consentita e resterà operativa fino al 30 settembre 2026.
Il principio è importante per tutto il settore.
Essere proprietari di un appartamento o possedere un’autorizzazione non significa poter massimizzare indiscriminatamente il numero degli ospiti.
Capienza, requisiti igienico-sanitari, sicurezza degli impianti, prevenzione incendi e corretta comunicazione delle persone alloggiate stanno diventando elementi centrali dell’attività di controllo.
CIN e controlli: gli annunci online sono diventati una banca dati per le amministrazioni
Lo dimostra anche quanto sta accadendo a San Bartolomeo al Mare.
Nel pieno dell’estate 2026 la Polizia Locale ha intensificato i controlli sulle locazioni turistiche irregolari, arrivando a sanzioni per circa 35.000 euro.
Ma c’è un aspetto ancora più interessante: le amministrazioni stanno diventando tecnologicamente più efficaci.
Gli annunci pubblicati online possono essere confrontati con dati anagrafici, tributari e autorizzativi.
In altre parole, la piattaforma che serve al proprietario per trovare clienti può diventare contemporaneamente uno degli strumenti utilizzati dall’amministrazione per verificare la regolarità dell’attività.
Il CIN – Codice Identificativo Nazionale deve quindi essere considerato parte di un processo molto più ampio di tracciabilità del mercato.
Anche l’offerta sta diminuendo: quasi 40.000 alloggi turistici in meno in Spagna
Esiste poi un altro dato che merita attenzione.
Secondo i dati INE relativi a maggio 2026, in Spagna erano presenti 341.001 abitazioni turistiche, con una diminuzione del 10,7% rispetto allo stesso periodo del 2025.
In termini assoluti significa quasi 40.000 unità in meno in un anno.
È presto per parlare semplicemente di “scoppio della bolla”.
Il dato potrebbe essere il risultato di più fattori: nuove normative, maggiore pressione amministrativa, minore redditività di alcuni immobili, ritorno alla locazione tradizionale e progressiva uscita dal mercato degli operatori meno strutturati.
Ma il segnale esiste.
E potrebbe avere un effetto apparentemente paradossale: meno offerta non significa necessariamente meno mercato.
Potrebbe significare un mercato più selettivo, nel quale gli immobili realmente competitivi e gestiti professionalmente acquistano maggiore valore.
Affitti brevi 2026 in Italia: 21%, 26% e dal terzo immobile cambia tutto
Sul fronte fiscale italiano il 2026 introduce una novità particolarmente importante per i proprietari.
Per le locazioni brevi resta possibile applicare la cedolare secca al 21% su un immobile, scelto dal contribuente, mentre sul secondo immobile l’aliquota è del 26%.
Dal terzo appartamento destinato alle locazioni brevi, però, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
La soglia precedente era molto più alta: la presunzione scattava dal quinto immobile.
La Legge di Bilancio 2026 ha quindi ridotto da quattro a due il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati alle locazioni brevi mantenendo il perimetro della gestione non imprenditoriale.
Non è una modifica marginale.
Significa che chi possiede un piccolo portafoglio immobiliare deve iniziare a ragionare non soltanto in termini di rendimento lordo dell’affitto, ma di struttura fiscale, costi amministrativi, organizzazione e redditività netta.
Il problema delle truffe: quando l’abusivismo danneggia anche chi lavora correttamente
C’è infine un altro fenomeno che rischia di essere sottovalutato.
Le cosiddette “case vacanza fantasma” continuano a colpire i viaggiatori: immobili inesistenti, fotografie sottratte ad annunci reali, falsi proprietari, richieste di pagamento esterne alle piattaforme e prezzi volutamente molto inferiori al mercato.
L’intelligenza artificiale rende inoltre più sofisticate alcune frodi, permettendo di creare fotografie, testi e perfino siti apparentemente credibili.
Il danno non riguarda soltanto il turista truffato.
Riguarda l’intero settore, perché riduce la fiducia del consumatore verso l’offerta extra-alberghiera.
Anche per questo identificazione dell’immobile, autorizzazioni, CIN, reputazione del gestore e sistemi di pagamento tracciabili stanno diventando elementi sempre più importanti.
Gli affitti turistici non stanno morendo. Sta finendo una fase del mercato
A mio avviso sarebbe semplicistico leggere tutte queste notizie come una guerra contro gli affitti brevi.
Il fenomeno è più complesso.
Le amministrazioni stanno cercando di distinguere progressivamente tre mondi che per troppo tempo sono stati confusi: il proprietario occasionale, l’operatore professionale e l’offerta abusiva.
Ed è proprio questa distinzione che potrebbe cambiare profondamente il mercato nei prossimi anni.
Chi pensa ancora all’affitto turistico come alla semplice pubblicazione di un appartamento su una piattaforma probabilmente incontrerà sempre maggiori difficoltà.
Chi invece affronta l’immobile come un vero prodotto turistico – autorizzazioni, pricing, distribuzione, revenue management, assistenza agli ospiti, fiscalità, manutenzione e controllo dei costi – potrebbe trovarsi davanti a un mercato meno affollato e più professionale.
Dal “fai da te” alla gestione professionale: la vera trasformazione del settore
È qui che vedo la vera evoluzione.
La stretta normativa non necessariamente ridurrà la domanda turistica.
Potrebbe invece accelerare la concentrazione dell’offerta verso operatori professionali e modelli di gestione strutturati, capaci di assumersi realmente il rischio operativo e commerciale.
Per un proprietario, quindi, la domanda dei prossimi anni potrebbe non essere più semplicemente:
“Quanto posso incassare pubblicando il mio appartamento online?”
Ma:
“Qual è il rendimento netto che posso ottenere dal mio immobile senza trasformarmi personalmente in un operatore turistico?”
La differenza è enorme.
Ed è esattamente lo spazio nel quale modelli come quello sviluppato da RevenHome, basati sulla gestione professionale e sull’allotment garantito, possono assumere un ruolo sempre più interessante.
Il proprietario resta proprietario dell’asset.
L’operatore si occupa della commercializzazione, della distribuzione, dell’operatività e del rischio legato alla vendita delle notti.
In un mercato semplice, il “fai da te” poteva funzionare.
In un mercato caratterizzato da fiscalità più complessa, controlli incrociati, autorizzazioni, limiti urbanistici, obblighi identificativi e crescente pressione normativa, la capacità di gestione diventa parte integrante del valore dell’immobile.
Il turismo continuerà. Cambierà chi sarà in grado di gestirlo.
Barcellona, Verona, Gallipoli, le Baleari e le nuove regole fiscali italiane sembrano raccontare storie diverse.
In realtà raccontano la stessa trasformazione.
Il turismo non sta scomparendo e nemmeno la domanda di appartamenti, ville e case vacanza.
Sta semplicemente aumentando la distanza tra chi possiede un immobile e chi è realmente attrezzato per trasformarlo in un prodotto turistico competitivo.
Per questo credo che il futuro degli affitti turistici sarà caratterizzato da meno improvvisazione, maggiore concentrazione dell’offerta e una crescente separazione tra proprietà immobiliare e gestione turistica professionale.
Ed è forse questa la notizia più importante dell’estate 2026.
Non siamo davanti alla fine degli affitti brevi.
Siamo davanti alla fine degli affitti brevi come li abbiamo conosciuti fino a oggi.
Manuel Gruni
Founder & CEO – RevenHome